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Accueil particuliers  > Logement  > Achat d'un terrain  > Promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir

Fiche pratique

Promesse de vente d'un terrain isolé à bâtir

Vérifié le 27/06/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre)

Vous envisagez d'acheter ou de vendre un terrain à bâtir (hors lotissement). Vous allez signer une promesse de vente. C'est un contrat qui prépare l'acte définitif de vente. Il prend la forme d'une<span class="miseenevidence"> promesse unilatérale de vente</span> s'il est signé uniquement par le vendeur ou d'un <span class="miseenevidence">compromis de vente </span>s'il est signé par le vendeur et l'acheteur.

Nous faisons le point sur le contenu, la forme et la signature de ces 2 documents.

  • Promesse unilatérale de vente
  • Compromis de vente

La promesse unilatérale de vente est <span class="miseenevidence">signée uniquement par le vendeur</span>. Elle l'engage à vendre son terrain à un <span class="miseenevidence">acheteur déterminé</span> et à un <span class="miseenevidence">prix fixé dans la promesse</span>.

Pendant toute la durée de validité de la promesse, le vendeur ne peut pas laisser son bien sur le marché ou le vendre à un autre acheteur.

L'<span class="miseenevidence">acheteur bénéficie d'une option d'achat</span> dans un délai défini par les 2 parties. Elle lui donne le droit d'acheter le bien sans pour autant l'y obliger.

La promesse de vente donne notamment les informations suivantes :

  • <span class="miseenevidence">Coordonnées</span> du vendeur et de l'acheteur
  • <span class="miseenevidence">Descriptif détaillé du terrain</span> et sa surface exacte (adresse, références cadastrales...)
  • <span class="miseenevidence">Prix </span>de vente et <span class="miseenevidence">modes de paiement</span> (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
  • <span class="miseenevidence"><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F188">Condition suspensive </a></span><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F188">de prêt</a> si vous prenez un crédit immobilier
  • Condition suspensive d'obtention d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F1986">permis de construire</a> si vous en demandez un
  • Existence ou non d'un <span class="miseenevidence"><MiseEnEvidence><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F3037">bornage</a></span></MiseEnEvidence> du terrain
  • Existence ou non d'<span class="miseenevidence"><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R12443">hypothèque</a></span> et de <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R1069">servitude</a> sur le terrain
  • Montant des<a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R14736"> honoraires</a><MiseEnEvidence/> du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
  • Montant de l'<span class="miseenevidence">indemnité d'immobilisation </span>du terrain (en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre exclusivement à l'acheteur)
  • <span class="miseenevidence">Durée de validité</span> de la promesse de vente
  • <span class="miseenevidence">Date limite de signature de <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F258">l'acte de vente</a> </span>(elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)
  • <span class="miseenevidence">Délai </span>accordé à l'acheteur pour <span class="miseenevidence">lever l'option d'achat</span>

Documents annexés à la promesse de vente

  • <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F12239">État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)</a>
  • Étude de sol <span class="miseenevidence">dans les zones exposées</span> au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des <span class="miseenevidence">sols argileux</span>
  • <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F35266">État des nuisances sonores aériennes</a> <span class="miseenevidence">dans les zones de bruit</span> définies par un plan d'exposition au bruit

La promesse de vente prend la forme d'un <span class="miseenevidence"><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R17852">acte sous signature privée</a></span> ou d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R17851">acte authentique</a>.

Quand la durée de validité d'une promesse de vente signée par une personne physique dépasse 18 mois, il est obligatoire de signer un acte authentique.

La promesse peut être signée sur support papier ou electronique.

  • Il est réalisé 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf si un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

  • Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès.

Pour être valable, la promesse unilatérale de vente <span class="miseenevidence">sous signature privée</span> doit être <span class="miseenevidence">enregistrée au bureau d'enregistrement du centre des impôts</span> par le vendeur ou l'acheteur.

Où s’adresser ?

Centre des impôts fonciers et cadastre

La démarche s'effectue dans les 10 <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R17508">jours ouvrables</a> à compter de la date d'acceptation de la promesse par l'acheteur (en principe le jour de sa signature).

L'enregistrement coûte <span class="valeur">125 €</span>.

Une <span class="miseenevidence">indemnité d'immobilisation</span> du terrain peut être demandée à l'acheteur. Elle est versée en contrepartie de l'engagement pris par le vendeur de vendre son terrain exclusivement à l'acheteur.

L'indemnité est <span class="miseenevidence">versée le jour de la signature de la promesse de vente</span>. Elle est fixée librement par les parties. En principe, elle représente <span class="valeur">5 %</span> à <span class="valeur">10 %</span> du prix de vente.

Elle est consignée sur un compte bloqué. Les fonds sont <span class="miseenevidence">indisponibles</span> jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

<span class="miseenevidence">Si les <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R60620">conditions suspensives</a> prévues dans la promesse ne se réalisent pas</span>, l'indemnité est rendue. L'acheteur doit apporter la preuve qu'il a bien effectué les démarches correspondantes (demande d'emprunt à la banque, demande d'urbanisme en mairie...).

<span class="miseenevidence">Si le bénéficiaire de la promesse renonce à acheter</span> ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai de levée d'option, l'indemnité est conservée par le propriétaire.

<span class="miseenevidence">Quand la vente se réalise</span>, la somme versée est déduite du prix de vente à payer.

 À noter

L'indemnité d'immobilisation est obligatoire quand la promesse de vente signée par une <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R60417">personne physique</a> a une durée de plus de 18 mois.

L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.

Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepté l'<a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F2753">offre d'achat</a>.

En principe, la promesse prévoit et fixe les délais suivants :

  • Délai de 3 mois en général pour lever l'option (décision de l'acheteur d'acheter le bien)
  • Délai de réalisation de toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai pour signer l'acte authentique de vente après la levée d'option

La promesse peut prévoir une<span class="miseenevidence"> prolongation</span> automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certaines pièces.

Avant la fin du délai fixé dans la promesse, les 2 parties peuvent également décider de la prolonger. Elles rédigent un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R10829">avenant </a>au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

 À noter

Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, la promesse de vente doit être suivie d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

Le compromis de vente est un avant-contrat dans lequel un vendeur et un candidat acheteur s'engagent réciproquement à vendre et à acquérir un bien à un certain prix.

Le compromis définit les conditions de la vente. Elles ne peuvent être modifiées sans l'accord des 2 parties.

Le compromis de vente constate <span class="miseenevidence">l'accord des parties</span> sur le bien (le terrain) et sur le prix. Il définit avec précision les <span class="miseenevidence">conditions de la vente</span>.

Il contient notamment les informations suivantes :

  • <span class="miseenevidence">Coordonnées</span> du vendeur et de l'acheteur
  • <span class="miseenevidence">Descriptif détaillé du terrain</span> et sa surface exacte (références cadastrales, adresse...)
  • <span class="miseenevidence">Prix</span> de vente et <span class="miseenevidence">modes de paiement</span> (avec ou sans l'aide d'un prêt immobilier)
  • <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R60620"><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F188">Condition suspensive de prêt</a> si vous prenez un crédit immobilier
  • Condition suspensive d'obtention d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F1986">permis de construire</a> si vous en demandez un
  • Existence ou non d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F3037">bornage</a> du terrain
  • Existence ou non <LienIntra LienID="R12443" type="Définition de glossaire">d'hypothèque</a>, de <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R1069">servitude</a> sur le terrain
  • Montant des <span class="miseenevidence"><a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R14736">honoraires</a><MiseEnEvidence/> </span>du professionnel chargé de la vente (s'il y a intervention d'un professionnel) et nom de la personne devant payer ces honoraires
  • Montant du <span class="miseenevidence">dépôt de garantie</span>
  • <span class="miseenevidence">Date limite de signature de <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F258">l'acte de vente</a> </span>(elle intervient généralement 3 mois après la signature de la promesse de vente)

Documents annexés au compromis

  • <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F12239">État des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)</a>
  • Étude de sol <span class="miseenevidence">dans les zones exposées</span> au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des <span class="miseenevidence">sols argileux</span>
  • <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F35266">État des nuisances sonores aériennes</a> <span class="miseenevidence">dans les zones de bruit</span> définies par un plan d'exposition au bruit

Si le vendeur ou l'acheteur connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement ou l'accord de l'autre, il doit l'en informer dans le compromis.

Le compromis de vente prend la forme d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R17852">acte sous signature privée</a> ou d'un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R17851">acte authentique</a>. Il peut être signé sur support papier ou électronique.

  • Il est réalisé en 2 exemplaires originaux (1 pour le vendeur, 1 pour l'acheteur), sauf quand un original unique est conservé par un professionnel (notaire, agent immobilier).

  • Le procédé de signature et de conservation de l'acte doit permettre à chaque partie d'avoir un exemplaire de la promese ou d'y avoir accès.

  À savoir

Un acte authentique est toujours exigé pour un compromis de vente signé par une personne physique d'une durée de validité supérieure à 18 mois.

Une somme correspondant à <span class="miseenevidence"><span class="valeur">5 %</span> à <span class="valeur">10 %</span> du prix de vente</span> peut être demandée à l'acheteur le jour de la signature du compromis.

Ce <span class="miseenevidence">dépôt de garantie</span> est encaissé et bloqué jusqu'à la conclusion du contrat de vente sur le compte séquestre du notaire.

<span class="miseenevidence">Si les <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R60620">conditions suspensives</a> prévues dans le compromis ne se réalisent pas</span>, la somme est rendue.

<span class="miseenevidence">Si l'acheteur renonce à l'achat</span>, elle est conservée par le propriétaire.

<span class="miseenevidence">Quand l'acte définitif de vente est signé, </span>la somme versée est déduite du prix de vente.

L'acheteur d'un terrain à bâtir ne bénéficie pas du droit de rétractation.

Le vendeur ne peut plus changer d'avis après avoir accepter l'<a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=F2753">offre d'achat</a>.

En principe, le compromis distingue et fixe les délais suivants :

  • Délai de réalisation des toutes les clauses suspensives ou de chacune d'entre elles (par exemple, 2 mois pour un permis de construire)
  • Délai <span class="miseenevidence">de 3 ou 4 mois</span> jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente

Le compromis peut prévoir une<span class="miseenevidence"> prolongation</span> automatique en cas d'insuffisance du délai initial, pour un retard dû aux difficultés d'obtention de certains documents.

Avant la fin du délai fixé dans le compromis, les 2 parties peuvent également décider de le prolonger. Elles rédigent un <a href="https://www.loupian.fr/mairie/demarches-administratives/particuliers/?xml=R10829">avenant</a> au contrat dans lequel elles précisent l'objet de cette prolongation.

La date de signature de l'acte de vente est ainsi décalée.

 À noter

Dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle, le compromis de vente doit être suivi d'un acte authentique de vente dans un délai de 6 mois. Les parties ne peuvent pas convenir d'un délai supérieur.

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Quand demander un second exemplaire du livret de famille ?

- En cas de perte, vol ou destruction du premier sur présentation

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– En cas de changement de prénom prononcé à la suite d’une décision de changement de la mention du sexe à l’état civil ayant entraîné la modification de l’acte de mariage ainsi que des actes de naissance des enfants, sous réserve de la restitution du premier livret

Où s’adresser ?

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Muni d’un justificatif de domicile et d’une pièce d’identité

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